"Траст" заработал на ТРЦ меньше, чем мог.
ФАС и арбитраж рассматривают жалобы девелоперской компании ООО «Зе рэд машин (рус)» на продажу банком «Траст» активов ТРЦ «Ривьера». Объект площадью около 300 тыс. кв. м ушел без торга за 10 млрд рублей, хотя неудачливые претенденты были готовы выложить минимум вдвое больше.
«Самая нижняя оценка — 25 миллиардов, она только-только покроет строительные расходы на «Ривьеру». В реальности это, скорее всего, еще больше», — объясняет представитель ООО «Зе рэд машин (рус)» причину своего возмущения. Эта компания принадлежит петербуржцу Николаю Паку, который активно занимается девелоперскими проектами в пригородах Петербурга, а также инвестирует в медтех.
Чтобы принять участие в объявленных «Трастом» торгах, компания петербургского предпринимателя специально писала письмо о своей заинтересованности, несколько раз подтверждала в переписке свои намерения (сканы писем есть в распоряжении редакции). Однако в какой-то момент интерес «с той стороны» угас, и ответы приходить перестали. Принять участие в торгах ООО «Зе рэд машин (рус)» так и не смогла по очень банальной причине — подать заявку не удалось, потому что никто так и не ответил на нее.
Сами торги были проведены еще в декабре. В них был только один официальный участник, так что они были признаны несостоявшимися и единственный подавший заявку претендент получил актив по начальной цене — около 10 млрд рублей. Им стала структура, косвенно связанная с группой «Киевская площадь» Года Нисанова и его партнеров. Получилось по 33 тыс. руб. за каждый из 297 тыс. кв. м торгового комплекса и земля под ним в качестве бонуса бесплатно.
Много это или мало — вопрос дискуссионный. Несостоявшиеся претенденты уверены, что мало, но «Трасту» хватило, чтобы закрыть долг — чуть больше 9 млрд руб. По нынешним временам стоимость строительства качественного ТРЦ, тем более с дорогим инженерным оборудованием, может стремиться к 120 тыс. руб. за 1 кв. м. В действующих же ТРЦ принято оценивать не квадратные метры, а все же арендный бизнес.
Кстати, ТРЦ «Ривьера» попал к «Трасту» очень длинным путем. Строила этот объект на бывшей территории ЗИЛа на Автозаводской улице еще ГК «ПИК» Сергея Гордеева в 2018 году. Затем «Ривьера» перешла в собственность киргизского по прописке фонда KLS Eurasia Venture Fund. Однако долги тянули вниз. Общая задолженность компании-владельца достигала 43 млрд рублей, и основным кредитором уже был «Траст». И когда в 2021 году речь зашла о продаже заложенного имущества, именно «Траст» и стал покупателем. Выплаченные 9,96 млрд рублей, за которые по закладной стоимости был продан ТРЦ, немедленно вернулись самому банку, что позволило снять с актива залог.
Еще в феврале председатель правления банка Александр Соколов заявлял о намерении перепрофилировать «Ривьеру» в аутлет-центр, направив туда свою команду управленцев. Из негативных факторов для развития объекта Соколов называл уход крупных иностранных якорных арендаторов. При этом глава «Траста» подтверждал желание выйти из этого актива, но не дешевле, чем за 13 миллиардов.
По бумагам, у ООО «Квинта», которому принадлежит ТРЦ и право аренды земли под ним, выручка за прошлый год показана на уровне 954 млн рублей. А финансовый итог — отрицательный, убыток в 198 млн, что немного удивительно для 300-тысячного ТРЦ на Третьем транспортном кольце в столице. Из чего складывался денежный поток, почем сдавались площади и какова истинная загрузка «Ривьеры», не разглашается, а у «Рэд машин» этих данных тоже нет — она ведь не участвовала в конкурсе и документацию для оценки этого бизнеса ей никто не предоставлял.
Апелляция к тому, что еще недавно даже куда меньшие московские ТРЦ уходили в разы дороже, вряд ли уместна, ведь каждый отдельный объект — отдельный мир с очень разными обременениями, условиями работы и нюансами. Но. 2023 год вообще был богат на сделки в коммерческой недвижимости. К примеру, Columbus продавался за 40–45 млрд руб., оценивали эксперты, «Метрополис» — за 60–65 млрд. Оба в Москве, оба больше 200 тыс. кв. м, но оба — меньше «Ривьеры». Так что ответ на вопрос, почему так дешево, в отношении этого ТРЦ все же и правда заслуживает право на существование.
Этот вопрос «Фонтанка» задала самому «Трасту», однако в банке от комментариев отказались. Показательна позиция ФАС, в которую The Red Machine также уже пожаловалась. Ответ: «Траст» имел полное право самостоятельно выбирать форму реализации конкурсного имущества. Нарушения закона не усматривается.
Перспективы арбитражного процесса, запущенного The Red Machine, тоже туманны. «Обжалование торгов, проводимых на добровольной основе, а не в силу закона, теоретически возможно, но в конкретной ситуации малоэффективно. Для добровольных торгов такие требования закона минимальны, и весьма вероятно, в данном случае не были нарушены. Нарушения же порядка проведения торгов, который был определен организатором торгов, а не законом, могут быть признаны недостаточным основанием для признания торгов недействительными (в логике за рамками требований закона «хозяин — барин»), — рассуждает Михаил Машанов, руководитель юридической службы крупного холдинга. — Даже в случае признания торгов недействительными никаких последствий для покупателя объекта не наступит, поскольку торги и так признаны несостоявшимися и договор о покупке объекта заключен не как результат торгов, а по сути, как обычная прямая сделка покупатель — продавец».
По его словам, доктрина рассматривает торги как преддоговорный процесс, нарушение прав участника которого дает основание для взыскания убытков, но не требования понуждения к заключению договора или исполнения обязательства по будущему договору (которое даже еще и не возникло) в натуре. В связи с этим можно предположить, что теоретически в данной ситуации существует возможность пытаться взыскать убытки, в любом случае ограниченные реальным ущербом, которые возникли в результате нарушения организатором торгов правил, которые он сам же для себя (и участников торгов) установил, но вряд ли они могут выражаться в какой-то значимой сумме (если вообще имеют место), рассуждает юрист.
«Вместе с тем признание торгов недействительными в данном конкретном случае могло бы быть чувствительным для «Траста» не с точки зрения материальных последствий как риска для сделки, а в политическом плане, разрушив позицию о подтверждении соответствия цены продажи реальной рыночной стоимости объекта», — оговаривается Михаил Машанов.
