Застройщик приобрел землю по цене, в сотни раз меньшей, чем коммерческая.
Строительная компания «Астон. История», связанная с Вячеславом Трапезниковым, лишилась права на земельный участок для точечной застройки в Екатеринбурге, против которой активно возражали местные жители. Как установил суд, зная о существующих ограничениях на строительство, девелопер арендовал крупный участок с недостроем и реализовал схему, позволившую получить его без проведения аукциона.
При этом застройщик получил разрешение на строительство 32-этажной высотки, не учитывая интересы жителей соседних домов, и приступил к продаже квартир.
Однако, после вмешательства прокуратуры, работы были приостановлены, а недострой, на месте которого изначально планировалось создание спортивных площадок, может оставаться в текущем состоянии длительное время. Покупателям квартир, вложившим в проект более сотни миллионов рублей, как отмечают адвокаты, «в ближайшее время будет трудно вернуть вложенные средства в полном объеме». Разрешение на строительство, несмотря на фактическую остановку работ, не отозвано, и «до окончания его действия расторгнуть договор можно по соглашению сторон», при котором возможен дисконт в пользу застройщика, а «граждане фактически остаются заложниками позиций банков».
Арбитражный суд Свердловской области по иску региональной прокуратуры признал ничтожным договор приобретения земельного участка по ул. Советская, 19Б в Екатеринбурге, заключенный властями с ООО «СЗ «Астон. История» (согласно «Контур.Фокус», принадлежит ООО «Астон.Екатеринбург», уставный капитал которого контролируют Александр Ким (75%), Юлия Трапезникова (15%), Константин Дроздов (10%)).
Против точечной застройки на этой территории активно протестовали жители, указывая на загруженность транспортом дорог, крайнюю нехватку парковочных мест и нарушенные обещания по созданию мест для отдыха и занятий спортом.
Уточним, застройщик настаивал на возведении 32-этажного дома, но, как выяснилось в суде, права на такую застройку не имел. Изначально спорный участок площадью порядка 5 тыс. кв. м был выделен ГСК «Пионер» и предназначался для возведения подземного гаражного комплекса. Сверху должны были располагаться детская и спортивные площадки для игры в волейбол и баскетбол, что воспринималось жителями соседних домов с одобрением. После заливки фундамента и установки части колонн возведение объекта затормозилось, но «Пионер» продлял срок действия разрешения на строительство.
В 2013 году, через 5 лет после начала стройки, представители гаражного кооператива добились изменений и договоре аренды и разрешении на строительство, согласно которым на месте должен был появиться подземный гараж с двухэтажным спортивным центром сверху. По мнению арбитражного суда, законные основания для таких изменений отсутствовали – без проведения торгов участок для достройки объекта мог предоставляться лишь единожды, интересы граждан не учитывались.
Таким образом, «Пионер», как подчеркнул суд, не мог быть признан добросовестным застройщиком. Однако в апреле 2020 года с «Пионером» был заключен новый договор, хотя стройка на участке так и не велась. «Нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом, что говорит о его (договора аренды. – Прим. ред.) ничтожности, а также о ничтожности всех последующих сделок», – подчеркнул арбитраж.
Примечательно, что тогда «Пионер» уже готовился к ликвидации как юрлицо. Ликвидатором с марта 2021 года значился Вячеслав Трапезников, который на тот момент возглавлял ООО «Астон. Екатеринбург», где доля уставного капитала принадлежит его родственнице. Примерно через месяц после вступления его в эту должность кооператив передал права аренды ООО «СЗ «Астон. История», сроки аренды и разрешения на строительство вновь продлялись. Застройщик возводил двухэтажный спорткомплекс, а параллельно вел подготовку к строительству жилого дома на том же месте.
«..Представленные в материалы обращения (объяснения, жалобы) жителей соседних домов свидетельствуют о том, что спорткомплекс, не успев достроиться, начал разбираться застройщиком. <…> застройщиком создавалась видимость строительства спортивного объекта, который по характеру и качеству явно не предназначался для действительной эксплуатации по назначению», – указывается в арбитраже.
Тем не менее акт ввода двухэтажного объекта в конце 2023 года «Астон. История» получила, после чего оформила его в собственность и выкупила участок под зданием за 1 млн рублей без торгов. Стоит отметить, при покупке участка на торгах под строительство жилья цена была бы значительно выше. По оценке специалистов по недвижимости, на начало 2024 года гектар в центре Екатеринбурга мог стоить до 1 млрд.
Однако имея права на землю и имущество, застройщик заявил о строительстве высотки путем реконструкции объекта и начал продажи квартир. После многочисленных жалоб граждан и вмешательства облпрокуратуры стройка была остановлена, объявление о реализации квадратных метров в ЖК «Астон. История» с сайта застройщика было удалено. Как следует из данных единой системы жилищного строительства «Дом.РФ», в доме было продано 42 квартиры, а на счета эскроу привлечено 253 млн рублей.
Хотя даже с признанием сделок по приобретению земли застройщиком ничтожными и фактической остановкой стройки вернуть эти средства гражданам будет проблематично.
«По документам, двухэтажный объект введен в эксплуатацию и на него оформлено право собственности, он не несет какой-либо угрозы. Следовательно, требовать его сноса нет оснований. Также сроки действия разрешения на строительство дома путем реконструкции спорткомплекса еще не истекли, и у дольщиков нет прав требований возврата средств. В этой ситуации банкам – держателям счетов эскроу выгодно продление разрешения на строительство. В сложившейся ситуации также возможно расторжение договора приобретения жилья по соглашению сторон, но в этом случае, не исключаю, что застройщик согласится на возврат средств со значительным дисконтом», – полагает адвокат Иван Кадочников.
Впрочем, даже при оперативном возврате денег покупатели квартир вряд ли смогут приобрести аналогичное жилье из-за резкого роста цен на недвижимость. Недострой, из-за которого жители соседних домов так и не получили обещанных еще десятилетие назад спортплощадок, по всей видимости, «не законсервирован и продолжит ветшать».
